Nutzwertgutachten

Nutzwertgutachten

Nutzwertgutachten gem. § 9 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) werden von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen oder von Ziviltechnikern bzw. Ziviltechnikerinnen für Hochbau erstellt und sind beispielsweise notwendig für:

• die Begründung von Wohnungseigentum im Sinne des WEG 2002 (Eintragung der Eigentumsanteile im Grundbuch).
• die Realteilung für den Verkauf einzelner Einheiten, bei Erbschaft oder Schenkung (einzelne Wohnungen können somit getrennt veräußert, vererbt oder verschenkt werden).
• die Berichtigung der Mindestanteile bei baulichen Änderungen oder Widmungsänderungen (Neufestsetzung der Nutzwerte).
• den getrennten Verkauf eines als Zubehör parifizierten KFZ-Abstellplatzes.
• die Aufteilung der Kosten (Betriebskosten und Instandhaltungskosten) einer Liegenschaft.
• die Ermittlung des Aufteilungsschlüssels der Gesamtkosten gemäß § 16 des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz).
• die Aufteilung der Stimmrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel in Verwaltungsangelegenheiten.

Bei der Nutzwertfeststellung (Parifizierung) werden die Verhältnisse der Eigentumsanteile der einzelnen Eigentümer der Liegenschaft zueinander bestimmt, indem die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte untereinander verglichen werden. Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten sowie Abstellplätze für KFZ. Besteht bereits eine Aufteilung im Grundbuch, so sind im Falle einer Neufestsetzung gemäß § 9 Abs. 2 die Fristen für die Beantragung zu beachten.

Der Nutzwert eines Objektes, der sich aus Nutzfläche und aus werterhöhenden oder wertmindernden Faktoren errechnet, wird mit einer dimensionslosen Maßzahl, dem sogenannten Nutzwertpunkt, beziffert. In der Praxis dient der Nutzwertpunkt als nicht-monetäre Hilfsmaßeinheit des Nutzwertes.

Das von uns erstellte Nutzwertgutachten bildet gemeinsam mit unserem Gutachten gemäß § 6 WEG (siehe unten) die Voraussetzung für die Erstellung des Wohnungseigentumsvertrages. Dieser wird von einer Anwaltskanzlei oder einem Notariat erstellt. Danach wird die Eintragung in das Grundbuch beantragt. Schließlich erfolgt die anteilsmäßige Verbücherung des Wohnungseigentums im Grundbuch.

Im wesentlichen sind die Begriffe Nutzwertfeststellung, Nutzwertfestsetzung, Nutzwertberechnung, Parifizierung und Nutzwertgutachten sinnverwandt und werden synonym verwendet.

Wir erstellen Nutzwertgutachten (Parifizierungen) vorwiegend für Liegenschaften in Wien und Niederösterreich, als Gutachter sind wir aber auch in ganz Österreich tätig. Zu unseren Auftraggebern zählen Bauträger, Privatpersonen, Hausverwaltungen, Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen, Notare und Notarinnen sowie Architekten und Architektinnen. Gerne begleiten und unterstützen wir Sie bei einer Schlichtungsstellenverhandlung bzw. Gerichtsverhandlung im Außerstreitverfahren.

Über die konkret notwendigen Maßnahmen sowie über die Kosten und Preise einer Nutzwertfeststellung für Ihre Liegenschaft (Wohnhausanlage, Mehrfamilienhaus, Zinshaus, Bürohaus, Geschäftshaus, Reihenhausanlage, Doppelhaus, Garage, etc.) bzw. einer Neufestsetzung der Nutzwerte bei wesentlichen baulichen Änderungen (Dachbodenausbau, Wohnungszusammenlegung, Widmungsänderungen, Umbau, Zubau, etc.) informieren wir Sie jederzeit im Rahmen eines unverbindlichen Kostenvoranschlages.

§6 Gutachten

Für die Einverleibung ins Grundbuch sind der Wohnungseigentumsvertrag, das § 6-Gutachten, sowie das Nutzwertgutachten notwendig. Im § 6-Gutachten wird der Bestand der wohnungseigentumstauglichen Objekte festgestellt und aufgelistet, ein solches Gutachten muss auch dem Bauakt bei der Baubehörde beigelegt werden.

Im Zuge der Nutzwertfestsetzung bzw. Parifizierung erstellen wir als Gutachter auch gerne das § 6-Gutachten für Sie.

Nutzflächengutachten

Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus werterhöhenden oder wertmindernden Faktoren. Gemäß § 7 des WEG ist die Nutzfläche auf Grund der behördlich genehmigten Pläne zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder weicht der Plan über 3% vom bei der Bestandsvermessung festgestellten Naturmaß ab, so ist die Nutzfläche nach dem Naturmaß zu errechnen. Bei wesentlichen Abweichungen muss ein neuer Bestandsplan nachträglich bei der zuständigen Behörde genehmigt werden, um den korrekten Konsens herzustellen.

Notwendig für ein Nutzflächengutachten ist eine Flächenaufstellung aller zu bewertenden Flächen. Diese Nutzflächenaufstellung wird auch als Topografie bezeichnet.

In einem Nutzflächengutachten gem. § 7 WEG werden die Flächen aller zu bewertenden Objekte inklusive Zubehör tabellarisch aufgelistet und berechnet. Sollte kein diesbezügliches Gutachten eines Ziviltechnikers oder einer Ziviltechnikerin vorliegen oder sollten die darin berechneten Flächen mehr als 3% vom Bestand abweichen, berechnen wir die Nutzfläche (auf Basis einer eigenen Vermessung) und erstellen das notwendige Nutzwertgutachten, gegebenenfalls mit Plänen zur Beilage für Sie.

Näheres zu Bestandsvermessung & Bestandsplänen >>

Mietwertgutachten

Ab dem Wohnungseigentumsgesetz 1948, vor der Einführung des Begriffes Nutzwert im WEG 1975, war der Mietwert, in Kronen pro m2, die Maßzahl für die Parifizierung. Die Mietwerte wurden gem. § 2 des WEG1948 behördlich festgesetzt. Für Liegenschaften, an denen vor 1975 zumindest an einem Objekt Wohnungseigentum begründet wurde, müssen Änderungen auch dieser Berechnungs- und Bewertungsart folgen.

Ein Mietwertgutachten, auch als Jahresmietwertfestsetzung bezeichnet, kann beispielsweise notwendig sein bei:

• Verkauf ehemals allgemeiner Teile der Liegenschaft (z.B. Verkauf der Hauswartwohnung)
• die Berichtigung der Mindestanteile bei baulichen Änderungen (z.B. Dachbodenausbau, wesentliche Umbauten)

Analog zu dem § 6-Gutachten wird bei Neufestsetzung der Mietwerte ein Gutachten gemäß § 5 des WEG 1948 erstellt.

Wir erstellen das Gutachten für die Neufestsetzung der Mietwerte für Sie oder beraten Sie über etwaige alternative Lösungen.

Gerichtsgutachten

Als allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige sind wir österreichweit berechtigt, für Gerichtsverfahren die oben genannten Gutachten im Rahmen eines öffentlich rechtlichen Auftrages zu erstellen, oder auch Sie als Privatgutachter in Gerichtsverfahren zu beraten und zu begleiten.

Für Anfragen zu Parifizierungen, Nutzwertgutachten, Mietwertgutachten, Nutzflächengutachten, etc. stehen wir gerne zur Verfügung:

Arch.DI. Karin Fazekas & Arch.DI. Ulla Fußenegger

1170 Wien, Curlandgasse 2
+43 664 585 14 04
office@gutpunkt.at

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